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四川省房地产业协会法律专委会法律信息简讯(201105)
2011-08-11 10:58:13

一、最新法规政策

(一)中央法规政策

最高人民法院

1、关于审理破坏广播电视设施等刑事案件具体应用法律若干问题的解释

2、最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见

住房和城乡建设部

1、国有土地上房屋征收评估办法

2、关于继续深入开展建筑安全生产标准化工作的通知

国家发展和改革委员会

1、关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知

1、关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知

2、基本建设贷款中央财政贴息资金管理办法

(二)地方法规政策

成都市房管局

1、关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

二、行业快讯

5月房价环比涨幅创新低

房企创新融资渠道

标普预测中国房地产业将迎来价格调整

成都:将城乡房屋使用安全纳入监管

三、公司治理小贴士

企业如何激励员工三步曲——牛津管理评论

如何增加员工对薪酬的满意度

 

最新法规政策

(一)中央法规政策

最高人民法院

1、最高人民法院关于审理破坏广播电视设施等刑事案件具体应用法律若干问题的解释

建筑、施工单位的工作人员在建设、施工作业中如损毁广播电视设施的,将有可能受到刑事处罚。该解释第四条规定:“ 建设、施工单位的管理人员、施工人员,在建设、施工过程中,违反广播电视设施保护规定,故意或者过失损毁正在使用的广播电视设施,构成犯罪的,以破坏广播电视设施罪或者过失损坏广播电视设施罪定罪处罚”。作此规定,一方面在于强调此类行为构成犯罪,以发挥法律的威慑作用;另一方面在于提醒广大的建设、施工人员,要自觉增强法律意识、维护公共设施意识,不要只图施工进度而以身试法。

2、最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见

加大对规避执行行为的制裁力度,是该《意见》的主要特点,具体表现为五个方面:一是强化财产报告和财产调查,多渠道查明被执行人财产;二是强化财产保全措施,加大对保全财产和担保财产的执行力度;三是依法防止恶意诉讼,保障民事审判和执行活动有序进行;四是完善对被执行人享有债权的保全和执行措施,运用代位权、撤销权诉讼反制规避执行行为;五是充分运用民事和刑事制裁手段,依法加大对规避执行行为的处罚力度。

为了有效防范规避执行行为,该意见还要求各地法院依法变更追加被执行主体或者告知申请执行人另行起诉、逐步建立健全与相关部门资源共享的信用平台、加大舆论宣传力度、充分运用限制高消费措施,加强与公安机关的协调协作。

住房和城乡建设部

1、国有土地上房屋征收评估办法

《办法》规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

《办法》明确了被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

《办法》还规定了被征收人对房屋初步评估结果存有异议的救济途径:

1)、房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示;

2)、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估;

3)、被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定;

4)、被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

2、关于继续深入开展建筑安全生产标准化工作的通知

《通知》要求各地住房和城乡建设主管部门要结合本地区建筑安全生产标准化工作的实际情况,制订本地区深入开展建筑安全生产标准化工作实施方案,科学评估建筑施工企业和工程项目的安全生产标准化工作。

《通知》还要求各地须健全奖惩机制,表彰积极创新安全监管方式、全面深入开展建筑安全生产标准化工作的住房和城乡建设主管部门,推动建筑安全生产标准化工作深入开展;通报批评开展建筑安全生产标准化工作不力的地区、企业和工程项目,调动住房和城乡建设主管部门、施工企业的积极性和主动性。

国家发展和改革委员会

1、关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知

为充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用,引导更多社会资金参与保障性住房建设,发改委于69日发布该通知,主要规定以下四个方面的内容:

1)、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设;

2)、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资;

3)、企业债券募集资金用于保障性住房建设的,优先办理核准手续;

4)、强化中介机构服务,加强信息披露和募集资金用途监管,切实防范风险。

1、关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知

保障性住房建设是“十二五”期间的重点工作,而今年需要完成1000万套保障房的建设任务,初步估算所需资金将达到1.3万亿至1.4万亿之间,资金需求巨大。虽然早有政策规定土地出让净收入的10%要用于建设保障房,但部分地方政府并未严格落实这一政策。

《通知》明确全面落实对保障性安居工程建设免收各项行政事业性收费和政府性基金。廉租住房、城市棚户区改造中的安置住房、经济适用住房以及面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房建设用地,要严格按照规定实行行政划拨方式供应,除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外,一律免缴土地出让收入。落实涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收优惠政策。要求市县财政部门要积极运用投资补助、贷款贴息、注入资本金、税费优惠等政策措施,鼓励相关企业参与公共租赁住房建设和运营试点。具体详见附件。

2、基本建设贷款中央财政贴息资金管理办法

为加强基本建设贷款中央财政贴息资金管理,提高财政资金使用效益,国家财政部发布了修订后的《基本建设贷款中央财政贴息资金管理办法》。《办法》明确,将对西部地区国家级高新技术开发区、战略性新兴产业集聚和自主创新能力强的国家级高新技术开发区,给予重点贴息支持。

《办法》中所称基本建设项目原则上为基本建设贷款安排的中央级大中型在建项目,以及经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区内的基础设施项目。《办法》明确规定,贴息资金实行先付后贴的原则,即项目单位必须凭贷款银行开具的利息支付清单向财政部门申请贴息,并且规定了三类不予贴息的情形。具体详见附件。

(二)地方法规政策

成都市房管局

1、关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

该通知自2011101日起施行,有效期为五年。通知主要规定以下几个方面的内容:

1)、经济适用住房上市交易的条件。通知规定,经济适用住房自合同备案之日(未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日)起满5年的,购房者可申请完善产权或转让经济适用住房。经济适用住房自合同备案之日(未备案的以购房家庭第一次办理产权登记之日)起,不满5年不得直接上市交易。

2)、缴纳增值收益的比例。通知规定,符合满5年期限的经济适用住房上市交易(继承、遗赠、离婚分割和法院判决除外)或完善产权时,应按照不低于计征单价(实际成交价高于计征单价的,按实际成交价)与该经济适用住房原购房价格差价的60%缴纳增值收益,用于补交土地收益等相关价款,相关税费按照有关规定执行。

3)、政府优先回购权。经济适用住房上市交易时,市住房储备部门可根据情况优先回购。

4)、规定经济适用房申请上市交易(买卖、互换、赠与、抵押)或完善产权的办理程序。

 

二、行业快讯

5月房价环比涨幅创新低

5月大中城市房价虽依旧坚挺,但环比涨幅为年内新低,新建商品房和二手住宅价格环比下降和持平的城市也都有小幅增加。

国家统计局日前公布数据显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有9个,持平的城市有11个。与4月份相比,5月份环比价格下降和持平的城市增加6个。二手住宅方面,5月份环比价格下降和持平的城市增加5个。专家认为,二手房价格回落的迹象比新房明显,但总体而言,市场并未摆脱僵持局面。不过,资金链承压的开发商已逐渐加大推盘力度,利于楼价出现一定幅度的回调。

房企创新融资渠道

楼市调控以来,银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。即使是地产龙头企业,其现金回笼压力也日趋增大。在借贷、融资无门的情况下,房地产基金逆势而动。业内表示,房地产基金以独特的优势或将迎爆发期。

房企融资难无门

根据北京某中型房地产开发商透露,开发商筹措资金,首先考虑低成本的银行信贷。但是,由于银行资金收紧,获取银行贷款并不容易。而信托等产品的融资条件苛刻,且要求的回报率很高,这无疑会大幅提高房企的资金成本。据相关数据统计,今年一季度,内地房企在港融资额达140多亿美元,年利率普遍在13%以上。民生银行地产金融部相关人士表示,现在房地产开发商通过银行贷款非常难,基本是不批。盛世神州房地产基金总裁王戈宏表示,多重渠道被堵之后,房地产基金成为了众多房企的救星。在宏观调控的大背景下,将会有越来越多的房地产公司面临困境,而这就是房地产基金的机会。地产商成立房地产基金的目的就是将企业提升到金融层面,占领产业链的上游。

房地产基金优势独特

房产调控以来,主要城市商品房市场的调控效果远没有达到政策层面的要求,其背后有刚性需求释放的推动,也有社会资本投资需求躁动的助力。从楼市长远发展看,调控应更加重视扩大有效供给。其中,敦促地方政府扩大土地供应是一方面,引导大量社会资本,尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域。业内人士表示,如果这些资金能投资到前期开发阶段,那就会形成供应,缓解楼市供需紧张。今后,地产调控的思路可引导社会资本投向房地产的供给端,从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。嘉富诚国际资本公司董事长郑锦桥表示,房地产开发商从事PE除了可以通过多渠道募集资金解决公司自身融资问题,同时还可以借助金融资本,帮助这些企业收购项目。

房地产基金或迎爆发期

资料显示,自从20103月房地产开始调控至今,已经有几十家房地产基金相继设立,包括复地集团、保利集团、金地集团、阳光新业、世茂股份、华润集团、泛海集团在内的多家知名房地产公司早已经试水房地产PE。浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示,一直以来,民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛。过去他们参与的渠道主要通过购买地产股或投资商品房参与,而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。调控影响下,房企的资金链普遍吃紧,各种都已受到限制,各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs制度设计和房地产私募基金是创新的主要形式。今后,很多房企将走这条路。基金模式很可能成为未来房地产企业资金的核心来源。房地产基金或迎来爆发期。

标普预测中国房地产业将迎来价格调整

标准普尔近日将中国房地产业展望评级由稳定降为负面,主要是担忧房地产企业的现金流缺乏保障。该报告指出,在市场前景难料的情况下,很多开发商不惜以削弱资本结构和增加再融资风险(由于债务集中到期)为代价,于近期积极增强流动性,例如海外发债融资等。标普报告透露,从今年1月至今,拥有评级的中国房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元,与去年全年境外发债88亿美元相比,今年半年时间即达到去年全年九成比例,创下历史新高。标普表示,虽然很多房地产企业今年前5个月的房地产销售令人满意,但预计随着紧缩政策的效力显现,销售势头将有所减弱。而且标普预计2011年下半年中国将出现房地产价格的调整,到时若销售低迷,开发商流动性将很快枯竭。一方面调控政策使得需求被极大压制,而供应量和存货量却居于高位,开发商却还在大规模地拿地开发,尽管很多房企的杠杆率已经处在相当高的水平。内地房地产企业的高杠杆率使得一旦销售下跌,现金流将受到严重影响,内地房地产企业可能通过降价售盘来稳定现金流。预计2011年下半年将迎来10%的价格调整。若成交量维持低迷,开发商的流动性将很快枯竭,暗示零星的降价行为将会蔓延。标普预计,今年下半年中国房地产业将迎来一定幅度的价格调整。同时,由于中国内地信贷状况收紧,以及日益严厉的调控政策,使房地产市场加剧低迷,未来6-12个月内,可能还会迎来更多负面评级行动。

成都:将城乡房屋使用安全纳入监管

《成都市房屋使用安全管理条例》已于日前经四川省十一届人大常委会第二十三次会议批准,自2011101起正式实施。《条例》首次将城乡房屋使用安全纳入统一监管,并对房屋使用安全监督管理的各项制度作了系统规定,涵盖了房屋从“投入使用”到“灭失”整个使用阶段的各个环节,还设置了“强制鉴定制度”,特别规定了学校、医院、场馆、车站、商场等大中型公共建筑交付使用后,达到设计使用年限三分之二时应当委托实施安全鉴定。

 

公司治理小贴士

企业如何激励员工三步曲——牛津管理评论

每当我当看到公司组织架构图,就联想到我们这个企业的人员是由性格类异的个体组成,每个人都有自己的想法和行为模式,所以人们常说:林子大了,什么鸟都有。我认同这个说法,但是我认为既然我们是企业的一个领导或一个高管,有没有想过让我们下面的员工的思想和行为,跟我们公司所要求的标准保持在一个高度呢?我想这个应该是可以肯定的,因为我们管理者都有这个愿景。故此,我们每个企业都有自己的文化,价值观与理念,但多年以来,总是有那么一小部份员工并没有按照我们的要求和思路来做事,达不到我们想要的愿景。

因此,我们想到了培训,想到了激励:通过培训来修正员工的思想和行为,达到我们想要的效果;通过激励来激发员工的潜能,不断的为公司创造更多的价值和效益。在这里我想分享一下激励三步曲而不需要付出成本的超强手法。我们曾经在激励上总是很迷茫,总是激不出员工的潜能,有时反而因激不到位而出现了相反的效果。我曾为此而苦恼,通过这些年的激励心得,我和大家分享一下激励三步曲,分享我们怎么去激励员工及了解之前激励的通病。

第一步:当我们员工提出一项建议或完成一项工作时,肯定都想被得到认可,因此从这个心理出发,当我们的员工提出建议和完成一项工作的时候,我们就肯定他的作为和贡献,肯定以后再从他的建议或工作的偏差中去进行指导、修正、力求完美。

通病:而往往在现实的管理中,我们管理者还是喜欢打压员工的,认为他的想法或建议有问题时就会马上说不行,必须得按自己的想法来做。实际上这是不正确的。因为我们一旦打压,下次他便不会再提出什么建议。

第二步:要能设法排除此员工的限制和障碍。当我们的员工在工作中受到了一些外力因素限制或在工作遇到障碍时,总想有人帮他解除这些限制和障碍,当我们管理者有做这个动作的时候,这时员工一定非常地感动,而这个感动就变成了强大的激励。因此,同样我们会收到同样的好的回报。

通病是:我们有些管理者往往喜欢旁观或看热闹,任其发展。

第三步:为员工的需求提供方法或援助。当一个员工有需求时我们尽量给他提供一些方法和帮助是相当有必要的。比如:一个新进员工,我们给他安排一个辅导员,那也是感觉组织在帮助,无形中也是一种激励,让员工去感恩。

通病是:很多的企业管理者只会放牛吃草,让他自生自灭。这样我们的企业拿什么来竞争和进步呢?

当然,在我们的日常生活和管理中激励的方式是非常多样化的,在不同的时间,不同的环境或情景下都可采用不同激励方式。 这些是我们在现场中去即兴发挥的技巧,这里只与大家分享下激励的三个步骤!要实现不断的激励良好效果,我们的领导者应该在后面不断的去推,形成一股推力,鞭策我们的员工不断的去进步,而我们经理人则在前面为员工不断的修路,扫除障碍,形成一股拉力,让员工在工作中越走越稳,越来越强。

如何增加员工对薪酬的满意度

如果企业的员工对于自己的薪酬存在不公平感,员工满意度会降低,影响员工工作的积极性、进取心甚至员工的去留,影响由员工向客户提供的、决定客户满意度的服务价值,进而影响客户的忠诚度。

如何增加员工对薪酬的满意度?

第一、企业必须明确“付出”与“有效付出”,“收入”与“部分收入”、“全部收入”等概念的差别。

让要员工充分知道,只有真正为企业创造价值的才是“有效付出”,只有“有效付出”才能为使员工获得收入,通过对这些概念的明确,让员工在衡量自己的贡献与回报的时候有一个科学的认识,从而减少员工的不公平感。

第二、通过公开的职位评价手段增加员工对自身岗位的价值认识。

通过岗位评价的培训让员工了解岗位评价的科学性,通过公开、严肃的岗位评价让员工感受到评价过程的公平性,通过选择企业有经验有能力的专家作为评价主体,让员工感受到评价的准确性,从而从心底认同并接受岗位评价的结果,将岗位评价的价值差与薪酬差挂钩,避免了由于薪酬基础限定模糊引起的员工不信任和对偏袒、歧视的怀疑,使员工理性认识企业内部薪酬差异。

第三、严格执行绩效考核制度。

不仅仅是绩效工资必须严格基于绩效,其他的一些非强制性福利、培训、精神奖励、晋升等也与绩效考核紧密挂钩,严格执行绩效考核制度,避免“干好干坏一个样”的不公平现象,同时在整个考核过程中应让员工多参与,增加透明性,使员工有效行使知情权和参与权,从而使绩效考核更客观、更公正、更具可接受性,进而减少不公平感。

总的来说,要想增强员工对薪酬的满意度,要让一切薪酬体制透明化,要让员工自己审核自己的长处与不足,领导者要对考核制度严格执行,不能徇私枉法。

 
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