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四川省房地产业协会法律专委会法律信息简讯(201104)
2011-08-11 10:59:47

最新法规政策

(一)中央法规政策

国土资源部

1、国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见

《意见》要求,积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用,完善土地交易平台、土地出让合同及商品住房用地预申请制度,积极探索招拍挂出让方式创新,保持地价平稳合理调整。

《意见》明确,市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上,进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件,完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时,一并向社会公示申请用地单位,接受社会监督。《意见》要求,完善土地交易平台,积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息,明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件,组织网上报价竞价并确定竞得人。

【律师解读】

《意见》以出让预申请制度增加出让土地的透明度,并对目前地方政府在招拍挂出让商品住宅用地采取的4种创新做法给予肯定,分别是:限房价、竞地价限地价、竞房价商品住房用地中搭售保障性住房土地利用综合条件最佳,最后一种模式改变了 价高者得的游戏规则。

2、国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知

为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为,切实维护群众合法权益,国土资源部发布《通知》要求各省级国土资源主管部门要迅速组织,对本省(区、市)内各项建设正在实施的征地拆迁开展一次全面自查自纠,重点检查征地拆迁程序是否严格规范、补偿标准是否符合规定要求、安置是否落实,是否存在违法违规强制征地拆迁行为等。    

对发现的违法违规征地拆迁行为,要依法依规严肃查处,并要求省级国土资源厅将有关完善落实情况连同全面检查整改结果汇总形成报告,于20117月底前上报国土资源部。

3、关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知

《通知》要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

强化证书应用,实行凭证管地用地制度。各地根据当地实际,可以要求凡被征收的农村集体所有土地,在办理征地手续之前,必须完成农村集体土地确权登记发证,在征地拆迁时,要依据农村集体土地所有证和农村集体土地使用证进行补偿。凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权,必须经过确权登记,做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷,没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转。农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接,确保承包地流转前后的集体所有性质不改变,土地用途不改变,农民土地承包权益不受损害。

另外,《通知》还要求农村集体土地登记发证与城乡建设用地增减挂钩、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的,农转用、土地征收审批暂停,农村土地整治项目不予立项。

住房和城乡建设部

房屋市政工程生产安全和质量事故查处督办暂行办法

《暂行办法》对房屋市政工程生产安全和质量较大及以上事故的查处督办的程序作出了明确规定,要求各省级住房城乡建设行政主管部门应当在房屋市政工程生产安全和质量较大及以上事故发生之日起60日内,完成事故查处督办事项。房屋市政工程生产安全和质量事故查处工作实行通报和约谈制度,上级住房城乡建设行政主管部门对工作不力的下级住房城乡建设行政主管部门予以通报批评,并约谈部门的主要负责人。

关于加强保障性安居工程质量管理的通知

保障性安居工程是“十二五”时期一项标志性民生工程,“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套,是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。为加强保障性安居工程质量管理,《通知》从提高保障性安居工程建设管理效能、切实履行保障性安居工程基本建设程序、严格执行工程质量管理的法律法规、全面落实保障性安居工程质量责任等四个方面进行了规定。《通知》进一步强调,建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责,对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。

关于进一步推进公共建筑节能工作的通知

财政部与住建部于201154联合下发《通知》,再一次明确“十二五”期间公共建筑节能工作目标:实现公共建筑单位面积能耗下降10%,其中大型公共建筑能耗降低15%。新建大型公共建筑建成后必须经建筑能效专项测评,凡达不到工程建设节能强制性标准的,有关部门不得办理竣工验收备案手续。公共建筑节能补助资金申请、建筑节能改造示范高校实施方案申报、建筑节能改造示范高校节能改造申请的截止时间均为2011620。具体详见附件。

国家发展和改革委员会

1、国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知

因部分项目未落实“一房一价”政策,在北京部分知名房产公司被发改委曝光,发改委要求通过严厉惩处,切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。《通知》要求各级价格主管部门近期要集中人力和时间,迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房,实行拉网式排查,确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位,无一遗漏。重点查处以下行为:(1)、销售商品房不明码标价;(2)、未在交易场所醒目位置明码标价;(3)、未按规定实行“一套一标”;(4)、未一次性公开全部预售房源;(5)、标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费;(6)、在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用;(7)、违反公平、公开、自愿选择原则,单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费;(8)、虚假折扣、虚假优惠,或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈;(9)、其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”的,每套处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款;情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

财 税

1、关于购房人办理退房有关契税问题的通知

由于限购、限贷等政策的执行,市场上出现了较多交完契税无法完成交易的情况,购房者只得办理退房手续。《通知》明确对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。此规定可以有效避免“被退房”者的损失。

商务部

1、商务部关于外商投资管理工作有关问题的通知

2010年,国务院发布了《关于第五批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2010]21号)和《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》(国发[2010]9号),将部分外商投资审核管理权限下放到省级商务主管部门并取消了无专项要求的分公司设立、企业名称、地址、投资者变更的审批要求。本《通知》对外商投资股份公司(上市公司)的管理、外资并购的管理、境外投资者以人民币投资问题、外商投资合伙企业境内投资等问题进行了进一步明确。

(二)地方法规政策

四川省政府

四川省建设项目安全设施监督管理办法

《办法》自201171日起实施,强调建设项目安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。安全设施投资及相关费用应当纳入建设项目概算。同时要求以下七项建设项目在项目立项(含审批、核准、备案,下同)前,建设单位应当委托具备相应资质的安全评价机构进行安全预评价,并编制《安全预评价报告书》:(1)、矿山(含尾矿库)建设项目;(2)、生产、经营、储存、使用危险化学品的建设项目;(3)、生产、储存烟花爆竹的建设项目;(4)、黑色及有色金属冶炼建设项目;(5)、化工、建材、机械、轻纺等工业企业的重大建设项目;(6)、机场、码头、水库、电站、重大桥梁、隧道建设项目;(7)、国家和省规定的其他建设项目。具体内容详见附件。

四川省人民政府办公厅转发国务院关于成渝经济区区域规划的批复的通知

2011424,国务院发布《关于成渝经济区区域规划的批复》,原则同意《成渝经济区区域规划》。《批复》要求,重庆市、四川省政府要切实加强对《规划》实施的组织领导,明确分工,落实责任,完善机制,科学制定具体实施方案,推动成渝经济区又好又快发展。要求国务院有关部门按照职能分工,加强对《规划》实施的支持和指导,做好与国家总体规划和相关专项规划的衔接和协调,在政策实施、项目建设、资金投入、体制创新等方面给予积极支持。

四川省国土资源厅

关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知

四川省国土资源厅于2011510发布《通知》,针对土地整理项目重磅出击,对于参与或即将参与土地整理项目的企业来说,下一阶段该如何行进成为迫切需要解决的难题,通知主要内容如下所述:

1)、严格土地出让收入管理。土地出让收入必须及时足额缴入地方国库,不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企事业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

2)、规范土地前期开发,坚决制止土地出让收益分成行为。国有土地出让支出一律通过地方政府基金预算予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理,企业不得以任何方式参与土地出让收益分成,凡政府与企业签订的土地出让收益分成的相关协议、合同立即终止。政府及相关部门出台的涉及土地出让收益分成的相关文件立即废止。

3)、加大责任追究力度。对擅自减免、截留、挤占、挪用、返还应缴国库的土地出让收入,违反土地出让收入使用范围,不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度等违法违规行为,要严格按照相关法律法规进行处理并依法追究有关责任人的责任;触犯刑法的,依法追究有关人员的刑事责任。

【律师提示】

拟与政府订立土地整理协议的企业须谨慎,建议咨询律师确定相关方案以避免将来在合同履行时遇到障碍;已与政府订立土地整理及利益分成协议的企业建议咨询律师并积极与政府协商解决办法,并请密切关注事态发展。

成都市政府

成都市人民政府办公厅关于加强空闲土地利用管理的意见

为加强空闲土地的利用管理,《意见》规定采取分类管理、依法处置的办法加强空闲土地的利用管理:

1)、未形成闲置的空闲土地。已完成拆迁空闲期限在3个月以内的土地,土地业主单位应实施打围、封闭、覆盖,进行规范化管理,并责成土地管护单位加强巡查管护,禁止乱搭乱建、乱倒建筑垃圾、乱倒生活垃圾和其他不规范利用行为,防止扬尘污染。已完成拆迁空闲期限在3个月以上的土地,土地业主单位应实施打围、封闭并按规定实施绿化,进行规范化管理,同时做好日常巡查监管和绿化管护工作。

为提高土地利用效率,对该类未形成闲置的空闲土地,根据地块情况和周边条件宜短期使用的,土地业主单位取得当地规划、国土部门同意,并经有关行政主管部门审批后,在规范化管理的前提下,可用于临时停车场等用途。临时使用时间一般不超过两年,且不能影响土地供应。

2)、形成闲置的土地,由市国土局牵头进行清理调查。国土、建设、规划等部门要会同当地政府(成都高新区管委会)加强闲置土地的项目促建工作,由国土部门向土地业主送达《促建通知书》,责成限期动工建设。对因政府原因造成闲置的,当地政府(成都高新区管委会)和有关部门要积极配合,采取有力措施,创造动工条件。

对无正当理由拒不按期动工的闲置土地业主单位,规定了建立诚信档案、给予不良信用记录、限制该企业参与我市范围内土地竞买、在建施工项目的预售等处罚措施。

 

行业快讯

外管局放宽资本项目管理

中国国家外汇管理局529宣布,取消和调整部分资本项目外汇业务审核权限,从61日起减持境外上市公司国有股份所得外汇资金划转全国社保基金备案,由外汇指定银行直接办理即可。这是人民币资本项下可兑换改革迈进的又一小步。此次外管局取消了贸易信贷登记管理中的延期付款超期限登记核准和预付货款退汇核准,企业均可自行办理手续。此外,外管局将贸易信贷项下预付货款基础比例从30%提高至50%。不过,外管局表示,将加大非现场核查和事后监督力度。

二三线城市房价直逼一线城市

重拳频出的房价调控出现了意想不到的结果:一线大城市的房价涨势刚暂缓,二三线城市就后来居上,将房价升至“一线”。受制于房产新政压力,一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市,限购政策也让部分投机需求向下移动,而二三线城市政府乐于享受土地财政带来的满足,这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬,因此须警惕二三线城市重蹈一线城市覆辙。

1、楼市资本重心快步下移

如今一线城市的房价已到达一个相对高位,政策也明显在针对这一现象作出打压,继续推动一线城市的价格上涨似乎已不太现实。目前,一线城市的发展已逐步从“量”转向“质”的需求,所以二三级城市名正言顺的成为了城市化发展的主角。众多地产商也看准了这一时机,开始把战场转向供需相对平衡,政策调控相对宽松的二三级城市。

毋庸置疑,与重点调控的一线城市相比,二、三线城市的房地产发展还大有可为。受调控政策的影响,更多开发商进入二、三线城市,对当地城市的发展及百姓居住条件的改善带来机遇。品牌房企加速涌进二级城市可能会在2011年成为一种趋势,相比而言,进军二级城市,投资成本会相对较低,风险更小。因此,一些房地产开发企业便实施了“战略转移”。同时,另一方面,二线、三线和四线城市整个房价基本还在情理之中,具有一定的发展空间。在政策、经济区规划的利好推动下,二线城市将获得更多的发展机遇。

专家认为,受制于房产新政压力,一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市,限购政策也让部分投机需求向下移动,而二三线城市政府乐于享受土地财政带来的满足,这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬。

2、二三线城市房价直逼一线城市

近日,某研究院公布了根据百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,4月住宅价格环比涨幅居前的均为二三线城市,如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊等,在北京、上海等十大城市4月房产价格环比上涨0.13%的情况下,涨幅居前10位的二线城市皆在1%-2%之间。其中,山东的菏泽、潍坊两市进入二三线城市涨幅前十,分列第二、第十位。

二三线城市商品房量价齐升的背后,是普通消费者日益明显的高房价压力。房价涨幅也进入全国二三线城市房价涨幅前十的潍坊,4月份房价环比上涨1.23%,样本均价为3848/平方米,样本最高价为7000/平方米。据潍坊房产网不完全统计,近几个月来,潍坊平均每天都有将近100套左右的新房签约销售。正如大城市的居民不堪高房价重压一样,二三线城市的居民也正在被高房价拉进恐慌与痛苦之中。根据菏泽市政府工作报告提供的数据,2009年该市城镇居民人均可支配收入12737元,农民人均纯收入4995元,2010年上述数字增至14419元、5655元,分别增长13.2%12%。显然,收入的增长跟不上房价的上涨。业内人士表示,大家担心将来二三线城市也限购,因此不管是本地人还是外地人都抓紧来买房。大城市的限购政策,让当地人有了危机感,而投机买房者也将目标推向了二三线城市。

部分城市首套房贷再增门槛 差别信贷难体现

近日,杭州、广州、上海等国内多个城市传来银行首套房贷首付比例及利率上调的消息。业内人士表示,首套房贷首付和利率上调难以体现差别化的信贷政策,需要制定相关房贷政策保障合理的购房需求。

首套房贷提高门槛

虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上,但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在北京、上海、深圳等房地产一线城市,先是首套房贷利率优惠从7折调至8.5折,后来取消了首套房贷利率优惠政策,而近日更是上调首套房贷首付比例及利率。中信银行杭州分行相关负责人透露说,银行各分支机构实际提高首套房首付比例不一样,有的地方可能高达四五成,而贷款利率也肯定打不了7折。浦发银行深圳分行相关工作人员表示,现在额度很紧张,首套首付三成,利率最少上浮10%,还可能更高,主要看个人资质情况,利率最高可上调15%-20%。业内人士指出,今年以来,央行已经连续四次调整存款准备金率,达到了20.5%的高位,各银行贷款额度明显趋紧,为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率,于是选择了提高房贷门槛。

差别信贷难以体现

自从去年年初“国十一条”将二套房贷首付定为不低于四成后,二套房贷的首付比例随着调控力度的加大不断提高,今年年初出台的“国八条”更是明确要求将银行二套房贷首付比例上调为不低于六成,利率不低于基准利率1.1倍。然而,在对多套住房信贷政策不断收紧的同时,对于首套住房的信贷政策始终没有发生太大的变化,打击投资、投机和保护居民的合理自住需求始终是房地产信贷政策的基本宗旨。因此,当部分银行提高了首套房的首付比例时,不少业内人士质疑,在房贷首付上调至四成的情况下,首套房贷和二套房贷首付差距由原来的三成变成了两成,信贷政策的“差别化”显然被削弱了,如此调整可能会影响合理购房需求。北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为,如果信贷政策门槛提高,贷款首付和利率都处于高位,肯定会抑制自住购房者的需求。

合理购房需求要保障

近年来,抑制投机性住房需求,将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动,保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。然而提高首套房贷却难以保障合理购房需求。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示,“国八条”出台至今楼市已经显现出积极效果,但是首套房首付和利率的上调将可能抑制正常的住房消费需求,如果该做法全面铺开,首次置业萎缩将加剧,将可能使得房价突然之间暴跌,给宏观经济运行带来震动。韩世同建议,国家应该全面评估当前已有国家调控政策带来的效果,应当将政策坚持下去,巩固新政带来的效果,让房价朝着合理方向慢慢降下去,避免房价突然暴跌。长期来讲,应当适当降低首套房的门槛,鼓励合理购房需求。

 

中原地产:信贷持续收缩致楼市低位徘徊

512,央行再次宣布上调存款准备金率至历史高点21%。随着银行可支配资金的减少,近期部分省市银行已相继提高了首套房的首付比例,这将对目前以刚需为主导的市场造成明显的打击,各地二手住宅成交又出现进一步下滑。同期,各地政府保障房推行力度继续加大。“2011年全国住房用地计划”公布,其中保障房供地计划增加明显,保障房配建比例提高直接导致土地市场近期成交清冷。

融资收紧住宅市场再临下行压力

近日,央行再次宣布上调存款准备金率0.5个百分点,这是央行今年以来第五次上调存款准备金率,至此,大中型金融机构存款准备金率已达21%的历史高位。在房贷进一步收紧的同时,企业融资环境亦日益严酷。由于国内融资渠道依然紧闭,海外融资监管也将加强,加之销售回笼资金速度减弱,标杆房企短期内资金压力骤增。据中原监测,从持有现金与年内到期债务比率来看,截止2011年第一季度末,招、保、万、金四家公司目前的现金偿债能力相对于今年年初已有所恶化。虽然整体市场的大规模降价尚未出现,但部分城市的某些楼盘已经出现了较为明显的降价行为。一线城市的北京、广州、深圳近期都出现了知名发展商的实质性降价楼盘。同时,传统上受调控影响较小的二线较发达城市,如南京、杭州、成都、天津等,近两个月的住宅成交量同比也出现了平均60%的跌幅,甚至大于一线城市的同期跌幅。由于这些城市的住宅供应依然较多,未来二线发达城市住宅降价的可能性也在增加。

保障房配建比例提高土地市场近期成交清冷

同时,“2011年全国住房用地计划”公布,其中,保障房用地供应计划增幅明显。据计划,2011年全国全年计划供应住宅用地21.80万公顷,同比去年计划增加18.5%。其中,保障性安居工程用地和中小套型商品房计划供地17.13万公顷,占住房用地供应计划的78.6%;保障性安居工程计划供地7.74万公顷,占住房用地供应计划的35.5%,与2010年计划(6.58万公顷)相比,增加17.6%。近期,为配合中央保障房建设要求,多个地方政府均在出让宅地中推行了“限地价,竞配建”措施,即如果地块成交价高于规定价格上限,则要求开发商在固定比例之上,配建更多的保障房(主要为公租房)。

据中原监测,近2周,15城市中有北京、上海、广州、成都、杭州5个城市的宅地出让条件中明确提出了保障房配建要求。近期惨淡的市场行情加上苛刻的配建条件使开发商加价意愿降低,土地市场整体溢价水平不高。

沪渝房产税调控房价效果不佳

今年年初高调出炉并被寄予厚望的房产税陷入了征收量少、影响力小的尴尬境地。业内人士表示,由于房产税适用范围较小,消费者在购房时很少考虑房产税的影响,对房价上涨的预期才是主要考虑因素。由于目前开征房产税还有若干难题需要破解,包括房产价值评估、确定税基和税率等。基于这些因素,房产税从试点到全面开征的过程应稳扎稳打,遵循“宜缓不宜急”、“宜粗不宜细”、“宜富不宜穷”的原则。

房产税下沪渝房价仍在上涨

根据上海的官方统计,截至427号,上海市税务机关认定的应征税的住房2306套,从3月份上海第一笔个人住房房产税缴纳算起,约20笔应征房产税已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万计算,上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右,也就是说全上海三个月的税款远远不到上海市的一套房款。重庆的情况更惨,数据显示,重庆前三个月的税款合计79万。同时,房产税试点预期的房价下跌却不见踪影,国家统计局公布的数据显示,3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比都在上涨。上海市统计局的数据显示,一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%,成交均价上涨12%

中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,实际上,在现在的政策环境下,房产税根本没有发挥作用的环境,由于同时实施限购令和信贷紧缩政策,打击炒房,在房产税征收范围内的交易量很少,所以房产税税款征收较少,没有买卖就无需缴税。

对外经贸大学公共管理学院副教授李长安认为,从中国的实际国情出发,仅靠房地产税制改革,甚至指望依靠房产税的开征和推广就能迅速地将过高的房价打压下来并不现实。其中的原因就在于,目前中国的高房价是由多种因素综合而成的,既有财税体制上的问题,也有土地制度方面的问题,还有投资渠道狭窄等方面的问题。

 

 

公司治理小贴士

手表定律

手表定律是指一个人有一只表时,可以知道现在是几点钟,而当他同时拥有两只时却无法确定。两只表并不能告诉一个人更准确的时间,反而会使看表的人失去对准确时间的信心。

手表定律带给我们一种非常直观的启发:

对于任何一件事情,不能同时设置两个不同的目标,否则将使人无所适从;对于一个人不能同时选择两种不同的价值观,否则他的行为将陷于混乱。

一个人不能由两个以上的人来指挥,否则将使这个人无所适从;对于一个企业,更是不能同时采用两种不同的管理方法,否则将使这个企业无法发展。

在这方面美国在线与时代华纳的合并就是一个典型的失败案例。美国在线是一个年轻的互联网公司,企业文化强调操作灵活、决策迅速,要求一切为快速抢占市场的目标服务。时代华纳在长期的发展过程中建立起强调诚信之道和创新精神的企业文化。

两家企业合并后,企业高级管理层并没有很好地解决两种价值标准的冲突,导致员工完全搞不清企业未来的发展方向。最终,时代华纳与美国在线的世纪联姻以失败告终。这也充分说明,要搞清楚时间,一块走时准确的表就足够了。

绩效管理能否成功的五个关键

绩效管理能否成功,首先需要明确的是绩效管理的基础工作是否做到位。

一家企业能不能实施绩效管理体系,取决于这家企业的管理基础。一些企业往往根本就没有实施绩效管理的管理基础,就开始实施绩效管理体系,这样的结果可想而知,必定会导致整个绩效体系最终的失败。

有些企业岗位职责不清晰,部门之间通常因为责任问题相互推委,管理人员能力薄弱,员工动力不足,流失率很高,公司老板定会期望通过绩效考核体系进行规范管理。那么,针对此类公司,在实施绩效管理体系之前先要对公司的组织结构、流程、职位体系进行梳理。只有先有了一定的管理基础,才能更好的去进行绩效管理。

其次,高管对绩效考核体系的态度。高管的认可与认识是绩效管理体系能否成功的决定性因素。高管是公司的决策层,他们如果对绩效管理体系不认可,或者理解不够透彻,那么势必会影响到整个绩效考核体系的推行。实践中,不少企业的高管对绩效管理体系的认识是存在偏差的,大多把绩效管理体系当作一种检查员工工作的工具,其实绩效管理体系除了检查员工的工作是否作到位,还有一个更重要的目的是帮助员工去提升绩效,考核本身不是目的,只有整个组织绩效提升了,整个绩效管理的目的也就实现了。

再次,公司绩效管理的沟通机制。

绩效沟通贯穿整个绩效管理体系的各个环节:

在绩效计划阶段,需要高管之间相互确定绩效的策略和方向,相互要达成一致,这需要绩效理念的沟通。

在绩效制定阶段,需要对考核的指标,标准进行推敲,需要对目标进行反复沟通,绩效指标一般是根据公司的战略目标层层分解下来的,而这个目标如何确定,定多高,标准如何衡量,需要反复的沟通与确认。

在绩效实施阶段,需要对绩效进行过程的辅导,需要了解员工的工作进展,需要哪些支持和帮助,这个时候也需要沟通。

绩效结果的反馈阶段,需要对绩效结果与员工进行沟通,对员工绩效表现好的地方给予肯定和表扬,同时帮助员工寻找绩效的不足,并协助员工制定绩效的改进计划。绩效考核的申诉机制也要搭建好,当出现直线经理与员工在沟通方面不能达成一致意见的时候,要确保员工有向上沟通和申诉的渠道。

第四,绩效政策的宣传。绩效政策的宣传其实是为绩效管理体系顺利实施做思想的动员工作,不能让员工对绩效管理体系有错误的认识。在不少企业,员工对绩效管理深恶痛绝,认为绩效管理无非就是监督员工干活,干的不好就扣点工资。这样的前提下,绩效管理体系推行肯定是有问题的。所以前期的政策宣传,做好员工的思想工作,让员工真正感受到绩效管理体系的意义是至关重要的。

最后,管理人员的绩效管理能力。管理人员是绩效管理的考评者,他们根据战略目标去分解和制定考核指标,又直接给员工评分,因此他们的绩效管理能力会直接关系到绩效管理是否出现偏差。在企业实践中,往往容易出现这样的不良现象,一是企业的管理者在分解战略目标的时候因为不能专注关键的指标,而导致考核指标出现偏差;二是确定绩效指标的时候,标准设立很模糊,难以量化,不符合SMART原则,以及QQTC法则,这样就会导致考核的结果明显不符合实际情况;三是打分的时候,管理者往往靠拍脑袋决定分数的多少。这些都是管理人员在绩效管理能力方面比较欠缺的表现。要向真正的让绩效管理体系落地,必须加强管理人员的绩效管理能力。

 
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