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四川省房地产业协会法律专委会法律信息简讯
2011-08-11 11:01:08

新政解读

 

1、土地复垦条例

《条例》规定,生产建设活动损毁的土地,按照“谁损毁,谁复垦”的原则,由生产建设单位或者个人(以下称土地复垦义务人)负责复垦。但是,由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地(以下称历史遗留损毁土地),由县级以上人民政府负责组织复垦。自然灾害损毁的土地,由县级以上人民政府负责组织复垦。

为了敦促土地复垦义务人自觉履行土地复垦义务,条例规定如下制度措施:

1)、建立土地复垦方案的编制与审查制度。

2)加强对土地复垦实施环节的监督管理。

3)建立土地复垦资金保障机制。

土地复垦义务人不复垦或者复垦验收中经整改仍不合格的,要缴纳土地复垦费,由有关国土资源主管部门代为组织复垦。

4)完善土地复垦验收的程序和要求。

5)强化对土地复垦义务人不依法履行土地复垦义务的制约手段。

条例规定土地复垦义务人不依法履行复垦义务的,有关政府和国土资源主管部门不得批准新的建设用地、采矿许可证,也不得批准采矿许可证的延续、变更和注销。

 

国土资源部

1、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知【国土资发〔201034号】

《通知》规定,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。

201041日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。

对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

商品房建设项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,另选地块供应。确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。

严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。

发改委

1、商品房销售明码标价规定

为规范房地产市场秩序,着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题,国家发展改革委近日发布《商品房销售明码标价规定》,专门对商品房销售的明码标价问题作出规定。

   《规定》要求:商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。

大力加强商品房销售领域的价格行政执法,加强市场检查,对不执行明码标价规定、明码标价不规范,或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为,要依法严肃查处,切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光,以儆效尤。

银监会

1、中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知【银监办发〔201155号】

《通知》再次要求银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同,且该合同已发生法律效力的,必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。同时,银监会首次对客户单方签字的购房优惠纠纷的情形作出了指示,原则上应继续签订合同并按合同约定执行。

通知要求银行业金融机构严格执行“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的规定。

通知指出委托中介机构与借款人签订贷款合同或代收贷款合同是严重违规行为,各地应开展自查自纠。

 

 

行业快讯

 

◆成都市人民政府办公厅公布2011年度新建住房价格控制目标

地方房价调控目标最后期限,成都市政府办公厅330下发《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》要求:

加大住房保障力度,进一步扩大住房保障覆盖面,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高,新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。

各地、各部门和各单位要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施,强化房地产市场监管,实现调控目标。 

42家上市房企现金流锐减700亿元

    截止320,沪深两市已有42家地产类上市公司提交2010年年报。从年报数据看,楼市调控之下的大部分房企业绩依然光鲜,但同时,在业绩增长的背后资金链问题仍不容忽视。统计显示,42家上市公司现金流量净值为-513.26亿元。而2009年底,这些公司手中握有的现金为249.10亿元,一年之间骤减762.36亿。

     一些大型房地产商现金流普遍下滑。其中,在2010年创出历史最好业绩的保利地产,到当年年底的现金流净额赤字却最大,达到了-223.7亿元,较2009年末的-11亿元大幅下降了1854.06%。素以“现金流稳健”著称的地产龙头企业万科A,在2009年底的现金流净量为92.53亿元,而到了2010年底,万科A的现金流已缩至22.37亿元,资金量缩水75.8%。首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降也在70亿元以上。

◆ 新一轮房地产调控的效果正在显现

近日,国家统计局数据显示:2月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有8个,比1月份增加了5个。虽然大部分城市的房价仍在上涨,但毕竟数目正在减少,涨幅正在回落。

通过对房价变化进一步研究,发现两个现象。

第一是,大城市房价涨幅大于小城市。经过大致测算,2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.8%;二线城市涨幅为0.47%;三线城市涨幅最小,为0.42%。这说明在楼市调控之下,一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。比如,环比价格下降的8个城市,包括太原、无锡等,皆属二三线城市,且分布于东、中、西部,并无明显规律。

第二个现象是,小户型价格涨幅大于大户型。2月份相比1月份,70个大中城市90平米以下小户型的新建商品住宅价格上涨了0.66%90-144平米户型上涨了0.52%144平米以上的大户型上涨了0.1%。在限购、限贷等政策的调控下,投资投机性需求多数民已被挤出市场,而刚性需求者主要购买的中小户型较为乐观,改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。

总体而言,新一轮房地产调控的效果正在显现,2月份的房价涨幅有所回落。随着春天的到来,以及开发商资金链的趋于紧张,开盘量将会显著增加,为了吸引购房者,多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下,4月份,房价下跌城市数量,将会超过上涨城市数量,届时房价将出现由涨转跌的“拐点”。

而从中长期来看,国家对于房价上升的水平是有所界定的。国八条要求,各地要切实将房价控制在合理水平,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

这要求房价与GDP和居民收入增速相适应,意味着房价增幅与后者相协调就行,当前全国房价收入比保持在6-7倍比较合适。具体到各城市,一线城市比二线城市,东部地区比西部地区,会高出一些。其中,中西部省会城市倾向于控制增幅10%。部分东部大城市今年的房价涨幅控制线,应比中西部低一些,比如5-10%之间。因为今年是中央着力稳定房价的特殊年份,将房价上涨的节奏控制的慢点、步子小点,有利于调控大局。

◆房企纷纷进入商业地产

在重重房地产调控之下,住宅市场受到重挫,一线城市成交量大跌,市场观望情绪严重,资本市场投资信心不足。但同时,商业地产却呈现欣欣向荣之势,各房企纷纷加快了商业地产布局。随着行业结构的调整,商业地产的重要性正在日益凸显,商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。

房企纷纷进入商业地产

去年年底,万通地产成功以联合体的形式摘得北京CBD核心区六幅商业金融用地中的Z3地块。39,万通地产发布的年报称,公司已经在北京CBD地区和天津市取得了商用地产项目的开发权,其战略是向商用物业转型,逐步实现住宅业务和商用物业均衡发展。228,五矿集团发布公告称,公司拟45亿收购北京第五广场,收购后该广场将计划用作办公楼。业内人士认为,今年将有更多以住宅开发为主的房地产企业进入这个领域。

高策地产顾问机构董事长李国平认为,房地产企业要持续发展,商业地产是必然的选择。房地产企业之所以开始向商业地产渗透,主要是由房地产发展趋势决定的,单纯的做住宅是有风险的,住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候,因此,商业地产成为企业长期均衡可持续发展的必然选择。

  

  商业地产是大势所趋

随着房地产企业大举进军商业地产、大量资金注入商业地产以及政策导向的影响等一系列因素综合作用的逐渐释放,商业地产崛起之势日益明显,甚至有业内人士称,商业地产的时代已经开启。

万通董事局主席冯仑认为,房地产企业去住宅化是房地产行业发展的特点,未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局。SOHO中国董事长潘石屹日前也表示,随着规划的落实,未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足;房地产市场的格局也将发生重大调整,一半以上的房企将会退出,留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。汇博行董事总经理潘好龙也表示,商业地产利好不断,嗅觉灵敏的开发商显然看到了商业地产比较好的发展前景。一方面,政府的政策是鼓励商业地产发展的,因为商业地产带来了就业、带来了税收;另外一个方面,开发商也看到了商业地产是可持续发展的,对于企业的长远发展战略是有好处的,和住宅一次性的交易相比,商业地产能源源不断地带来现金流。从去年下半年开始,全国范围内的写字楼、商铺等商业性质产品不断升温,而从发达国家的经验也可以看出,商业地产的发展前景广阔。

除了传统的房企和民营资本以外,去年以来,险资和金融资本也活跃在商业地产领域。事实上,除房企、民营资本、险资和金融资本青睐商业地产外,从投资住宅转为投资商业的散户亦不在少数。业内人士认为,目前市场上出现的投资者从住宅市场转向商业地产的趋势,将为商业地产市场走强铺平道路。

◆多楼盘出现“策略性降价”

政策高压之下,部分楼盘价格已现松动迹象。多地成交数据显示,个盘降价推销的现象逐渐增多。与此同时,房企的资金链进一步趋紧。业内人士表示,成交量拐点已现,预计最迟5月份房价将出现拐点。

◆个盘降价推销现象增多

京版“国八条”落地之后,北京先后已有11个项目取得预售许可证并进入预售,成交均价普遍低于拟售均价,其中7个项目价格下降幅度超过10%。北京并非个案,最近上海、杭州等城市均出现个盘降价推售现象。在上海,位于浦东一楼盘3月初开盘的实际报价是前期网上参考价的7.6折,甚至比周边的二手房还要便宜。不过,目前相当一部分开发商只是“策略性降价”,一部分项目的实际成交价与此前持平或降幅有限。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为,政策调控确实遏制了一手供应方涨价的势头,但在政策调控之初,虽不排除某些开发企业对后市未雨绸缪或因自身业绩要求而采取适当让利促销的营销策略,单以某些个例来推断一手房市场已开始进入整体价格下行周期为时尚早。

◆资金链趋紧增加降价可能

WIND统计数据显示42家房地产上市公司资产负债率和现金流量数据则显示其经营现状并不乐观。从资产负债率来看,包括万科、金地集团等在内的已公布年报的龙头企业均较去年有所上升。广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示,目前一些大的开发商资金状况还好,中小开发商则比较紧张。如果目前这种成交量大幅下降的情况再持续三个月,一些中小开发商将迫于资金的压力不得不通过股权转让来筹集资金,而大的开发商则将会采取新的销售策略,可能会进行打折销售。东兴证券最近一份研究报告还指出,房屋竣工面积较去年底有所回升,也高于去年同期同比7.97%的增长率。这些数据反映出房地产市场将进入供需紧张相对趋缓的阶段,这为控制商品房价格过速上涨提供了一个良好的基础。

 

 

经典案例

原告吴某某,男,汉族,住浙江省瑞安市玉海街道。

被告成都某房产公司,住所地:四川省成都市····。

委托代理人田青,泰和泰律师事务所律师。

委托代理人舒婷梅.

基本案情:

原告吴某某诉称,2009417日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定:原告以542169元的价款购得被告开发的商品房一套,原告一次性向被告支付了房款。合同约定,被告应于20091230日前交房,如逾期交房超过60日,被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。因被告于20101216日才交付房屋。故原告诉至法院要求判令:1、被告支付原告违约金95151元(从20091231日起计算至20101216日止);2、被告承担诉讼费用。

被告辩称,被告在交房日已通知原告前来交房,原告并未按时收房,故未按期交房的责任不在被告。另辩称即使是被告违约,违约金明显过高,请求减少违约金的金额。

经法院审理查明,原、被告于2009417日签订《商品房买卖合同》一份,该合同约定:吴某某向被告公司购买位于青羊区××街房屋一套,房屋总价542169元;被告公司应该在20091230日前向原告交付该商品房;除不可抗力外,出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后,原告按约交付房款。20101216日,被告向原告交付了房屋。

以上案件事实有《商品房买卖合同》、收据、双方当事人的陈述及开庭笔录等证据在案佐证,并经当事人公开开庭举证、质证,具有证明力,予以采信。

法院认为,原告被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定享有权利和承担义务。在原告履行了全部付款义务后,被告也应按约履行交房义务。被告延期交房已超出60日,应按约自约定的交房时间次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。被告公司应当对其逾期交房行为承担违约责任。关于违约金金额问题,因违约金以补偿性为主,当约定违约金过分高于造成的损失时,人民法院可以违约造成的损失为基础标准,对违约金进行适当的调整。在违约方提出违约金过高要求调整的抗辩时,原告未对逾期交房违约造成的实际损失作出合理说明和提交相关证据其有无实际损失、实际损失大小难以确定,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定,根据本案情况,本院酌定违约金为19030元。

 
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